Вторая рука: как купить новостройку по переуступке прав

Опубликованно 14.10.2018 03:36

Покупка жилья в строящемся доме не всегда означает, что договор может быть заключен непосредственно с застройщиком. Продажа квартир в новостройках других юридических лиц, а также первые акционеры — это очень распространенная практика. Они, на самом деле, не продавать же квартиры, и уступить свои права на них.

В короткие карты рассказываем, как такие действия, в чем их особенности и риски.

Переуступка прав Что это дело

Переуступка прав-это сделка с покупкой недостроенного дома квартиры, которая ранее была приобретена от застройщика. «Проще говоря, это замена сотрудничестве на другой в договоре участия в долевом строительстве многоквартирного дома», — говорит руководитель отдела продаж департамента новостроек «Инком-Недвижимости» Валерий Кочетков.

Дело в том, что в строящемся доме, сам объект (квартира) еще не существует физически и не имеет точный почтовый адрес. Сразу оформили договор долевого участия право на него, и это право может уступить другому лицу. На самом деле, первоначальный дольщик передает покупателю право требования к застройщику передачи квартиры после завершения строительства и другие права и обязанности, предусмотренные НЕМНОГО.

Продавцы , как правило, тех, Кто продает недостроенный

Во-первых, оптом, инвесторы, как правило, юридические лица, которые приобрели по ДДУ несколько десятков квартир. Купить на старте продаж квартиры ближе к завершению, продал дороже, так как инвесторы и зарабатывают.

Во-вторых, продавцы подрядчиками. Застройщик заплатил с них за проделанную работу в квадратных метрах, и нужно конвертировать в деньги.

В-третьих, это частные инвесторы (физические лица), которые получают прибыль от продажи почти закончили квартиру, купленную по минимальной цене на стадии котлована.

Четвертый тип продавцов — дольщик, в обычной жизненной ситуации: например, сначала купили то, что они имеют достаточно денег, но до тех пор, когда дом был построен, возможность приобрести квартиру большой площади или в другом районе.

«Часто люди, прежде чем приобрести однокомнатную квартиру, а затем по мере того, как цены на момент сдачи дома его не сломаются, и в тот же проект, но в следующем туре, купить по стартовой цене уже более просторные апартаменты,» — сказал председатель совета директоров компании «Бест-новострой» Ирина Золотой.

Разработчик , если вы Должны получить его разрешение

Не во всех случаях. Многие застройщики практикуют взимание комиссии за выдачу разрешений (согласия) на отчуждение. Этот пункт регулируется ОП: если в договоре долевого участия присутствует условие, что для уступки необходимо получить согласие застройщика, необходимо будет выполнить. «Комиссия может быть фиксированной (30-60 тыс. евро за квартиру), и выраженный в форме процентной ставки (она может достигать 4%)», - объясняет директор консалтинговой компании «ТОП Идея» Олег Устал.

Кроме того, разработчик также может налагать запрет на реализацию квартиры по переуступке, за первые дольщики массово не выходили на рынок с предложениями по дальнейшей перепродажи. Но если в ОП нет запрета на уступку, после сделки, новый дольщик нужно всего лишь сообщить о ее производителя, прикрепите к письму копию зарегистрированного договора и ваши контакты.

Комиссия , Потому что строительные компании принимают

Таким образом они пытаются регулировать поведение инвесторов, которые купили на яму пул квартир, для того чтобы предотвратить выход для продажи в больших количествах по более низким ценам по сравнению с ним. Инвестиционные квартиры часто реализуются на 5-10% ниже цен, представленных в строительство аналогичного дома.

«Есть проекты, в которых уступки не играют никакой роли и не имеют никакого влияния на темпы реализации квартир застройщиком, — сказал Олег Устал. — Чаще всего речь идет о больших жилых комплексах с высоким уровнем продаж. Но на момент проекты, где план продаж застройщика в месяц не более 1 тыс. квадратных метров. м, потеря льгот уже будет ощутимым».

Покупатель , Что ему выгодно, чтобы такая покупка

Преимущество покупки квартиры по переуступке права является то, что можно купить квартиру в строящемся доме дешевле, чем производитель, который регулярно запланированные повышения цен как свободные номера объекта. Кроме того, если масса квартир и объектов в объект уже продан, это, вероятно, интересный вариант, можно будет купить по цессии не оригинальные акционеров.

Ограничение , Которое препятствует выводу этой операции

Договор переуступки прав можно заключить только в определенный интервал времени: с момента регистрации договора долевого участия (дду) и до подписания передаточного акта между владельцами и развития. После оформления квартиры в собственность уже является договор купли-продажи.

Дольщик не может уступить право ОП, если еще не оплатил договор. «Что это может быть, например, если квартира была куплена в рассрочку, — говорит управляющий партнер компании «Метро» Мария Литинецкая. — В этом случае замена сотрудничество возможно только с согласия застройщика. Когда подписывается договор цессии с переводом долга. В тексте соглашения должна быть внесена формулировка, что дольщик n ° 1 передает дольщику n ° 2 долг перед заказчиком в указанном формате».

Сделка , Как она

Первоначальный дольщик и покупатель заключили договор об уступке прав требования (DR). Конечному заказчику передается оригинал этого документа и договор долевого участия (ДДУ). В этом случае договор цессии является обязательной ссылки на НЕКОТОРЫЕ, также указывает основную информацию об объекте, его особенности и значение. Кроме того, должен быть подтвержден факт полного выполнения финансовых обязательств продавцом, чтобы застройщик. В свою очередь, компания-застройщик передает новому покупателю платежных документов. Если квартира в ипотеку, и конечного клиента вы хотите получить информацию о снятии ограничений.

Далее составляется акт передачи всей вышеперечисленной документации, сертифицирована обеими сторонами по договору об уступке прав требования. Документы передаются в МФЦ для регистрации DR в Росреестре, а затем производится оплата покупки. После получения зарегистрированных документов, покупатель приобретает право требования на квартиру.

Риски бояться в операций по продаже

Риск срыва сроков строительства не уменьшается, как и в случае с заключением НЕКОТОРОЕ время, поэтому важно, тщательной проверки надежности застройщика. Вы можете оценить, например, количество выставленных первые акционеров на продажу квартиры. «Большое количество предложений продажи квартир на стадии строительства от лиц, может говорить о проблемах у застройщика и риск нарушения сроков окончания строительства», — сказал генеральный директор компании «Миэль-новостройки» Наталия Каталина.

Существует также риск того, что сделку объявят недействительной. Среди причин, которые могут привести к этому, — признание первой акционеров обанкротившихся в течение года после продажи квартиры, а также отсутствие уведомления застройщика о переходе права требования.

«В конечном счете, для покупателя остается много рисков, связанных с приобретением вторичного жилья, — говорит Мария Литинецкая. — Например, лучше знать заранее, если число владельцев DDU несовершеннолетних и приобретена, если для них еще одно свойство, не меньше. Также покупатель должен понимать, он не был в браке продавец на момент приобретения квартиры и, если состоит, получил письменное согласие второго супруга на продажу».

Покупатель должен убедиться, что ему будут переданы оригинал ДДУ (или его заверенная копия в случае, если ДДУ заключен в большой объем квартиры), - говорит Наталия Каталина. Даже подлинные, должны быть подтверждающие оплату DDU документов (оригиналов или заверенных копий платежных поручений, справку от застройщика выполнения обязательств).

Покупка от юридических лиц более Безопасным, если купить квартиру у предпринимателей, чем у частников

Здесь тоже есть риски, о которых нужно знать. Есть ситуации, в которых генеральный подрядчик компания ведет переговоры с застройщиком о компенсации за работу. В то же время цена за 1 кв. м. m.

«Подрядчик и заказчик также подпись и договор с описанием условий компенсации, — сказал Олег Устал. — DDU раз идет для записи, но может быть в момент последующей утилизации еще не заплатил, так как связана с трудовым договором. Таким образом, конечный покупатель, который намерен заключить договор цессии с подрядчиком, должен проверить не только ВРЕМЯ, но и акты взаиморасчетов, счета-фактуры и договора, в которых появляется интерес и своя квартира, предложена для назначения. При заключении договора цессии с физлицом также нужно попросить акт сверки и счета, проверка и оплата НЕМНОГО. Поэтому самый важный совет: заключать договоры уступки только в офисе продаж застройщика».

Ипотека Можно ли купить квартиру по переуступке прав с использованием кредита

Еще пару лет назад, как правило, банки не одобрят выдачу кредита для приобретения жилья по договору переуступки прав. Но сегодня они гораздо больше готовы финансировать такие операции, зачисляются недвижимости: это говорит о том, что механизм DR уже хорошо обработан. Среди кредитных учреждений готовы давать ипотеку на эти условия, — Сбербанк, ВТБ 24, Дельтакредит, Банк Москвы и другие.

Категория: Строительство