Екатерина Кресло — о тенденциях на рынке недвижимости
Опубликованно 20.08.2018 04:48
— Промоутеры отмечают высокие темпы продаж новых домов в Москве в течение последних шести месяцев, особенно на рынке жилья. Об этом говорится в официальной статистике. В сегменте элитного нового строительства очень хорошо с продажами?
— Рынок элитных новостроек не может сравниться с сегментом массового жилья, это абсолютно разные сегменты и подчиняются разным законам. Тем не менее, подтверждаю: продажи элитного класса сегодня растут, и вместе с расширением объема предложения. Если семь лет назад, когда мы выводили на рынок комплекс для дома "Сад из трущоб", говорили, что на рынок элитного жилья представлен 1 тысяч домов, сейчас это уже 3,5–4,5 тыс. квартир классов премиум до элит-класса. То есть, проекты, дороги, жилой недвижимости выходит больше.
Растут ли продажи прямо пропорционально во всех новостройках? Скорее всего, нет, поскольку многое зависит от успеха проекта, чем мысль понятие урбанизации, выбранного для размещения проекта архитектурный. В значительной степени, на принятие окончательного решения покупателя теперь влияет ряд критериев. И это не только красивая архитектура, но в принципе качество окружающей среды, внутренней инфраструктуры, что есть в проекте.
— А как вы работаете с ценой предложения? Сторонники разницы цен на старте продаж, и к концу строительства составляет 50-70%. Это говорит нам, что объект был недооценен на старте?
— Мы также формируем цену на старте ниже, предложения на стадии котлована более привлекательным, чем в конце строительства. И покупатель решает, готов ли он войти в проект на первом этапе, широкий выбор вариантов, которые у вас сейчас есть цель, если есть средства, а также какие условия мы можем вам предложить — сроки, ипотечные и лизинговые программы. В результате, в среднем, классов он взял и бизнеса можно сказать, что рост цен оказывается порядка 30% до 35%.
— Основной драйвер на рынке новостроек в последнее время стала Ипотека ставки по кредитам снизилась ежеквартально. Это актуально для рынка элитного жилья в Москве?
— Сегодня, ипотечных кредитов, безусловно, очень сильно влияет на рынок элитных новостроек. Несколько лет назад Ипотека в продажах элитных нового строительства составил 5%, никто не рассматривал всерьез. Тем не менее, в первом квартале 2018 года, 28% наших сделок не доходит жилья заключено с привлечением ипотеки. Это, кстати, на 8% больше, чем в первом квартале 2017 года. Таким образом, можно сказать, что снижение ставки и продвижение ипотечных программ формируют спрос на ипотечные продукты, и они сохраняют рынке, в том числе элитных.
— Является ли драйвер продаж? Может быть, скачки валют?
— Вы правы, резкое изменение курса валют всегда влияет на продажи элитных новостроек в той или иной форме. Наши клиенты в руках большие суммы денег — не важно, в рублях или в долларах, и даже небольшой скачок курса становится чувствительной.
Тем не менее, покупательское поведение целевой аудитории элитной недвижимости сейчас стабилизировалась. Если в 2008 году или в 2014-м, рост спроса был взрывным после каждого падения курса, сейчас ажиотажа нет. Покупатели, конечно, следить за курсом валют, но не реагируют сразу, как раньше, и более спокойного, рационально и обдуманно. Сегодня в основном покупают "для себя", а не с целью инвестиций.
— И как, кстати, изменился покупатель элитных новостройках?
— Можно констатировать, что аудитория помолодела. Раньше были покупатели 45-50 лет, то есть родители, в настоящее время гораздо более молодых покупателей. Это и Семейные пары, приобретающие квартиры среднего размера и более, и молодые люди, которые покупают небольшой квартире родителей. Есть еще приток в Москве, регионы в этом году, мы смотрим на свои услуги рост количества покупателей, региональный, вид на жительство.
— Другим драйвером продаж называют низкие процентные ставки по депозитам в банках. Это так?
— Для тех покупателей, кто инвестирует в жилье на стадии котлована, это, без сомнения, является фактором, который влияет на принятие решений. Раньше покупатель мог отложить приобретение квартиры в строящемся доме и "прокрутить" деньги в банке до окончания строительства, но на сегодняшний день более выгодно вкладывать средства на старте продаж. Недвижимость недвижимость лучше вложить в него, что держать деньги на депозите, особенно в уверенности в банки. Более, что роскошь стабильности.
— Есть ли какие-либо тенденции элитного строительства с точки зрения архитектуры, создание среды?
— Здесь важно отметить, строгий, внимательный подход разработчиков к планированию напиши мой территории. Москва все равно своеобразный город, который по-разному через разных периодов. На сегодняшний день, мне кажется, что все разработчики стремятся грамотно вписать свой проект в среде строительства. Очень важно, чтобы новый дом гармонировал с окружающей средой.
— Для кого это важно?
— Конструктор. На сегодняшний день разработчики, которые занимаются elite проектов, был очень осторожен в отношениях города. По крайней мере, поэтому мы ищем.
— Неужели покупателей так же важно, как ваш роскошный дом выглядит снаружи? Зарегистрирована или не зарегистрирована в нем на полу?
— Конечно, это важно для клиента: что такое архитектура, как хорошо, что понятие — покупатель оценивает весь объект в комплексе. Это важная зона, и все, что внутри и вне дома. Только после оценки этих факторов, что покупатель переходит к рассмотрению опасность ожидает не решения конкретных квартир.
Квартал особняков Balchug Residence
— Когда вы говорите о создании среды, то, что вы хотите сказать, Balchug Residence и Balchug Viewpoint, которые находятся в окружении исторической среды города?
— Да. Оба проекта достаточно близко расположены друг к другу и являются двумя частями одного и того же микрорайона. Находятся на так называемом "золотом острове" — Блог. Здесь не так много, в проекты элитного строительства, в основном исторической зоны. С одной стороны, это место привлекает покупателей близостью к центру города, и, с другой, в культурной жизни центра Москвы. Мы называем Балчуг "Кремля в этом регионе".
Комплекс апарт-резиденций Balchug Viewpoint
— И кто покупки недвижимости в Блог? Одни и те же люди, которые покупают в Dance?
— Проживание в наших проектах, на острове Балчуг, приобретают в основном москвичи, многие жители Темнело, но есть также и региональные покупатели. В значительной степени это бизнес, ориентированный на аудиторию, которой важно быть в центре столичной жизни, когда вы можете быстро добраться до любой точки предпринимательской деятельности. В отличие от "Садовых Кварталов", где преимущество имеют большие квартиры, в среднем, 170 квадратных метров, в Balchug Residence Viewpoint, используемый в площадью 80-100 квадратных метров
— Продолжим. Помимо охраны окружающей среды, о том, какие еще тенденции "Elite"?
— Можно отметить тенденцию к уменьшению на размер поверхности. До 2009 года у покупателей жилья элитного класса пользовались спросом апартаменты площадью 200 квадратных метров и больше, постепенно, консультации скорректировались значительно вниз, в 150 метрах от апартаментов. Или даже в сотни "квадратов". Клиент стал рационально относиться к своему жилью и уже не смерть, как можно было пять ходят ванной комнатой, отдельной библиотекой или собственные номера.
— Он говорит, что денег стало меньше?
— Я думаю, что это показывает, что начали тратить более рационально.
— Квартиры с отделкой от застройщика — это тенденция в "Elite"?
— В верхнем сегменте элит-класса, такая тенденция пока не видим, но в целом, рынок жилья, безусловно, является. Мы убираем, монитор движения и ждем на наших следующих проектов. Тенденция закончилась white box, на сегодняшний день около 30% новых домов сдаются в этом формате. Покупатели дорогой недвижимости по-прежнему стремятся к индивидуальности, и все же они сами готовы потратить на ремонт, по своему вкусу.
Комплекс домов "Сад из трущоб"
— Какие еще тенденции можно назвать?
— Еще одна тенденция, децентрализация элитного строительства, мы видим, со времен начала осуществления комплекса домов "Сад Приходы" в Монику...
— ...Кстати, о "Сад Районов". Ход строительства и продажи?
— Если говорить об "Улицах", на протяжении уже более семи лет, комплекс большой успех в публике, является бесспорным лидером на рынке. С точки зрения объемов сделок, спрос в проект очень высок, от 100 до 150 пакетов в год. Для ввода в эксплуатацию второй очереди почти 90% лотов в нем продаются. Недавно мы вывели в продажу пятый квартал. Это последняя часть строительства, полное завершение проекта планируется в 2020 году.
Комплекс домов "Сад из трущоб"
— Вернемся к децентрализации рынка "Elite"?
— Тот факт, что развитие этого сегмента в Москве не всегда была разработана тщательно. Первые элитные дома строились не в центре столицы. Затем появился на рынке Остоженка, и через некоторое время. Сегодня ни "золотой мили" на Dance, не может говорить. Дома построены, что мило и, отчасти, украшают город и район— и тем не менее активной жизни там нет.
То есть, не все районы являются привлекательными для проживания. Не подходят, а именно интересные. В них должно быть что-то помимо собственного проекта. Возьмите, например, тот же Балчуг или Хамовники. В Блоге мы видим развитие деловая и культурная жизнь. Хамовники-это прекрасный район для семейного проживания, здесь и зелень, и хорошая экология, широкие возможности для занятия спортом, и состояние инфраструктуры, в том числе и образования. Это можно назвать децентрализацию.
О децентрализации говорят, давным-давно, с начала 2010-х годов. И что, куда идет?
— На эту тему на рынке недвижимости возник конфликт, эксперты утверждают, что могут появиться новые зоны для элиты Третьего транспортного кольца. Во-первых, я думаю, что это возможно, но не во всем регионе, и во всей урбанизации, отдельное здание, территория. На сегодняшний день уже есть примеры проектов, которые были построены за пределами ТТК, связанные с премиум-класса, и даже чуть выше.
Во-вторых, децентрализация на рынке недвижимости возможно в определенных направлениях. Сегодня в Москве более значимые локации — Запад и юго-Запад. Это логично и целевой аудитории, воспринимается положительно. Предложение, например, по недвижимости в восточном округе, даже самый дорогой, вряд ли вы найдете ответ. И направление имеет много преимуществ. И с точки зрения транспортной доступности (самой короткой части города), и с точки зрения общего развития, отсутствие неблагоприятных промышленных предприятий, брошенных акции, старой постройки, которые обычно путают наших клиентов...
WestSide
Сегодня мы видим, что здесь, на ТТК очень активно развивается, мы отправились улице, где один за другим появляются новые проекты. Постепенно зона начинает жить новой жизнью: появляются удобные флаконы, коммерческой инфраструктуры, — то есть центр тяжести. Создание этого кластера, для нас это совпало с проектом WESTSIDE, строительство которого начнется в этом году в Минске на улице. Это будет новая концепция на рынке премиальной недвижимости — Ultimate района.
— Что это такое?
— До мультимедийных заключалась в том, что строители в те же комплексы, смешивая, например, квартиры и апартаменты, квартиры и офисную недвижимость. Новый мультимедийный собирает все больше и больше различных классов, в том числе подклассы премиального сегмента. В ЖК WestSide, будут построены 14 корпусов различного класса — бизнес+, премиум и люкс.
Это очень интересная концепция. На примере ЖК "Сад-Кварталы" и другие проекты, мы видим, что сегодня существует тенденция покупки недвижимости для всей семьи. Предположим, что вы покупаете большую квартиру себе, и рядом маленький для нового поколения, или для родителей, или просто инвестирует свободные средства. Для покупателя это удобно, и для конструктора, позволяет поддерживать спрос, привлекая различные с точки зрения государственного бюджета, балансировка, динамика продаж. В любом случае премиальные проекты не продаются так быстро, как проекты бизнес-класса. За счет постоянного притока средств, разработчик может выполнять строительные работы более быстрыми темпами.
Категория: Строительство
