Капитальное строительство: как разработчики будут работать в переходный период

Опубликованно 26.07.2018 19:51

С 1 июля 2019 году в России полностью отказаться от нынешней системы, чтобы привлечь деньги граждан в строительство жилья. Этот период перехода от строительства к финансированию проекта он назвал президент Владимир Путин в ходе прямой линии, 7 июня. В конце мая, вице-премьер для строительства и региональной политики Виталий Мутко заявил, что постепенный переход на финансирование проекта произойдет в 2020-2021 годах.

Для решения проблем обманутых инвесторов, Россия должна выйти в «пути гражданского жилья без участия граждан» и отказаться от договоров долевого участия (дду), - отметил президент. Цивилизованный способ — это привлечение банковских кредитов на строительство и использование эскроу-счет, где деньги акционеров хранятся до строительства дома. Под эти деньги застройщик сможет открыть кредитную линию в банке и используйте средства только для финансирования строительных проектов.

Слушания в Госдуме

Госдума 7 июня слушания по поправкам к закону о долевом строительстве. В слушаниях приняли участие депутаты, представители Минэкономразвития России, застройщиков, банков и общественных организаций.

Председатель комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев заявил о необходимости увеличить роль государства в строительстве и контроля над ним. Депутат Госдумы Владимир Жириновский также заявил о необходимости передачи функций контроля над строительством и продажей жилья в состояние. По его словам, граждане должны получать только готовое жилье.

«Фондовый рынок строительства должна быть прозрачной, для этого нужно отойти от каталога, метод строительства. Сегодня нужно остановить капитальное строительство, то и пирамида будет продолжать расти и никогда не рухнет», — сказал на слушаниях, министр строительства и ЖИЛИЩНО-коммунального хозяйства России Владимир Якушев.

Не все разработчики останутся на строительном рынке после ужесточения требований к ним и переход на новую схему финансирования жилищного строительства, будет происходить чистка рынка, считает руководитель аппарата Национального объединения застройщиков жилья (НАСА), Кирилл Ударил. «Если они пойдут искателей приключений, которые они построили в случае, без расчета финансовой модели, так как не будет в состоянии пройти через оценку проекта в банке. Даже не специалистам компании, из которых есть многие, покинуть рынок. Переход на финансирование проекта строительства жилья в России может привести к временному падению стоимости жилья в России», — говорит эксперт.

Проблемы дольщиков

«В этой стране у нас более 1,1 млн договоров строительства, и количество денег, которые есть, — 3,4 млрд рублей. это огромные суммы денег, и не всегда они эффективно используются разработчиками», — сказал Владимир Путин на прямой линии.

Число проблемных домов, где в настоящее время остановлено строительство, в России растет. «Если на 1 января 2018 года был 836 этих объектов, или 1101 дом, теперь уже 842 объекта, или 1261 дом, - сказал Край. В данных жилых комплексах выводу, 80,3 тыс. DDU акционеры, которые включены в реестр пострадавших. Рост происходит, несмотря на тот факт, что часть домов оборудована: с начала года ввели 67 бушевало 15 из них были приняты компенсационные меры, - отметил он.

Роман законодатели

Правительство и законодатели подготовили две большие группы поправок во втором чтении закон о долевом строительстве. Они ссылаются в качестве ограничений для разработчиков в переходный период и вопросы банковского сопровождения строительства, - пояснил Тюмени. Изменения в законодательство будут окончательно приняты 27 июня, - сказал он.

Ряд поправок уже принят к рассмотрению во втором чтении. Тем не менее, на слушаниях были озвучены и сказки, что депутаты рассмотрят в профильных комитетах. С 1 июля 2018 года, разработчики могут использовать счета эскроу на добровольной основе, с 1 июля 2019 — обязательное для всех проектов, для которых договор считается заключенным после создания Фонд защиты прав акционеров.

Законодатели также предложил значительно увеличить налог с застройщиками в Фонд защиты акционеров (компенсационный фонд), который должен гарантировать достройку жилья в случае банкротства застройщика. Сейчас тариф составляет 1,2% от стоимости каждого ОП. С 1 октября отчислений увеличится на 3%, а с 1 января на 6%, - сказал Николай Николаев. По его мнению, это будет метод экономического стимулирования застройщиков к переходу на депозитный счет. Фонд будет действовать до 1 июня 2019 года.

Депутаты также предложили страховать средства дольщиков на эскроу-счетах в Ассоциации страхования вкладов (АСВ) по аналогии с банковскими вкладами. Так называемая несгораемая сумма в размере 10 миллионов рублей. Также спросил, что для каждого разрешения на строительство должен быть открыт текущий счет, потребления и передачи денежных средств для строительства стали полностью прозрачными, - пояснил Николаев. Деньги акционеров с спецсчетов перечислят застройщика после выдачи ключей дольщику, в этом вы можете использовать собственные средства и в кредит, - добавил депутат.

Законодатели также предложили регулирования уменьшить нагрузку разработчиков, которые перешли на депозитный счет. Предлагается запретить работодателю операций, не связанных с реализацией проектов строительства жилья. Депутаты настаивают на ужесточении требований для разработчиков: основанием для отказа в выдаче заключения о соответствии производителя может стать задержка объекта на три месяца и более.

Смягчение требований, предусмотренных в поправках, поможет сделать переход более плавным, они сказали, застройщики и агенты по недвижимости. «В это время представители строительной отрасли, банковского сектора и регуляторов рынка очень важно выработать общее понимание того, как и в каких условиях откроются кредитные линии, если процентная ставка по кредитам на строительство или уменьшается общерыночный», — прокомментировал директор по маркетингу и развитию продукции гк «А101» Дмитрий Цветов.

Smooth политики долевого строительства не будет безболезненным для рынка, но радикальное и вовсе рискованно, - сказал заместитель председателя правления по правовым вопросам гк НДВ Дмитрий Скворцов. По его мнению, потенциальных покупателей, увеличение стоимости жилья, в среднем, на четверть, а разработчики — неизбежное банкротство. «Если банк решит, останется развитие на плаву или нет, те, которые не получают полное финансирование проекта, будут вынуждены покинуть компанию. В результате, количество развития столицы может быть снижена до нескольких десятков, если даже не первого блока», — считает Скворцов.

Который уже принят во втором чтении

Существенное изменение — с 1 июля 2018 введение банковского сопровождения строительства жилья, что касается новых зданий, которые уже находятся в стадии строительства. Разработчики не смогут получать деньги напрямую от покупателей. Они будут перечисляться на расчетный счет застройщика разрешения от центрального Банка кредитных институтов. Прямые продажи будут возможны только в сданных в эксплуатацию домах.

Установлены требования собственных средств застройщика и средств, внесенных на счета в уполномоченном банке (не менее 10% от стоимости проекта объекта строительства), следует из документа. Список операций, которые можно потратить полученные на счет деньги, для покупателей, это будет определено специальным актом правительства о порядке банковского сопровождения.

Правительство облегчило условия привлечения средств акционеров для разработчиков проектов комплексного развития территории. С 1 июля разработчикам будет предоставлена возможность привлекать средства акционеров для строительства домов на несколько решений, в случае, если строительство ведется на участке или в границах территории комплексного развития, - указано в документе.

Предполагается, что застройщики, заключившие договор о развитии застроенной договор о комплексом освоении или развитии территории на 1 января 2018 года, будет в состоянии завершить строительство без учета вступают в силу с 1 июля требований. Поправки позволят создать условия для того, чтобы обеспечить стабильность рынка недвижимости, следует из документа.

Разработчики предлагают предоставить право привлекать на строительство многоквартирных домов и домов и другой недвижимости, целевой кредит основной компании в размере не более 20% от стоимости проекта строительства объектов, для каждого выдается разрешение на строительство по ставке не выше, чем на дату заключения договора целевого займа ключевую ставку Банка России, увеличенную на 2 процентных пункта

Категория: Строительство