Услуги и магазины: выгодно ли инвестировать в помещениях на первом этаже

Опубликованно 26.06.2018 09:27

Установленные в Москве, правила части здания должны быть поставлены под торговые помещения. Таким образом, первые этажи в новых домах в основном необитаемым. Их занимают магазины, салоны красоты, медицинские клиники.

Так же, как в квартиры, помещения для ведения собственного бизнеса или под аренду, можно приобрести непосредственно у застройщиков или на вторичном рынке. «РБК-Недвижимости», в том числе, насколько это выгодная инвестиция.

В начале двухтысячных спрос на на первых этажах в столице был очень высоким. Эти предложения в новостройках не хватает, предприниматели, разрезал квартиры в старых домах на вторичном рынке и были переведены в нежилой фонд. Многие коммерческие организации — банки, магазины и салоны красоты — с удовольствием их приобрела и часто недостаточно.

«У нас был случай, когда коммерческий банк переплатил 30% от рыночной стоимости квартиры на первом этаже, — говорит руководитель отдела продаж офиса« На Киевской» компании " Миэль-Сеть офисов недвижимости» Светлана Украли. — Теперь, сделок с целью перевода в нежилой фонд почти не стало трудно в реализации. На улицах с хорошим трафиком, почти все эти квартиры проданы много лет, и которая остается не в первых строках, часто далеко от метро, не самые интересные».

Сегодня в столице, застройщики сознательно выделяют помещений, зданий, коммерческих объектов. По словам руководителя аналитического центра компании «Инком-Недвижимость», Дмитрий тебе мешаю, в 90% новых домов в Москве и области квартиры на первом этаже. Помещения под магазины и парикмахерские либо проданы, либо управляющая компания застройщик сам сдает в аренду.

Кто покупает нежилые помещения

Основными покупателями нежилых помещений на первых этажах зданий столицы — жителей региона, в том числе жилья. В соответствии с гражданским кодексом «Атлант», эта категория покупателей составляет более 65% спроса. Как правило, это начинающие предприниматели, которые открывают свой первый пункт или расширяют бизнес. Это такие виды бизнеса, которые можно проводить в каждом регионе, которые ориентированы на массовый спрос. В основном продуктовые магазины или предприятия услуг.

«Выбор конференц-залов в вашем районе, из-за, в основном, от удобства его расположения: владельцу не нужно тратить много времени и энергии на дальние расстояния, работа и дом находятся поблизости, замечание Романа, Драгоценности, директор «Атлант». — Кроме того, предприниматель видит лучше понимать потребности жителей района, оперативно реагировать на изменения текущей конъюнктуры рынка».

Другая категория покупателей помещений на первом этаже — сетевой марок: крупных и средних предприятий в сфере услуг, розничной торговли, предприятий общественного питания, банков. Они обеспечивают 30% спроса на коммерческие площади. «Эти покупатели выбирают объект, главным образом на перспективы пространства. Это даже существующий в городе спрос, в некоторых случаях, трафика, а также стратегии развития компании в целом», - пояснил Роман Драгоценности.

Третий из основных категорий покупателей и арендаторов, предприятия, ориентированные на временные спроса, указывают эксперты гк «Атлант». Например, это производители и поставщики мебели, окон, сантехника и различные материалы для ремонта квартиры. Они используют коммерческие помещения на первых этажах зданий или под шоу-рум с небольшой клиент на рабочий стол, или просто открывают в них обычный небольшой магазин. Как правило, эти компании арендуют помещения в первых сданных в эксплуатацию домов, строящихся в крупных сообществах. Они в основном ориентированы на спрос со стороны новых арендаторов соседних домов. Товаров и услуг, как правило, наиболее востребованных в течение нескольких лет после начала колонизации домов, то спрос снижается в большинстве случаев, они «оседают» в другой новостройке. Таким образом, в среднем, эти предприниматели арендуют площади в новом здании, с надеждой, от пяти до десяти лет.

Сколько стоят под магазины

Цены на нежилые помещения на первом этаже зависит от многих факторов: район, местоположение дома в рамках района или квартала (соответственно, и ходить в трафика), интересы населения, конкурентной среды.

«Якобы местные продаются почти по цене квартиры — стоимость 1 кв. м может достигать 180-220 тыс. чел., — сказал руководитель консалтинговой компании «ТОП Идея» Олег ты так думаешь. — Цены сильно зависят от ликвидности объекта. Жидкие местных торг минимален. И в случае, если менее ликвидные могут договориться и скидку, и рассрочку до конца строительства».

Жидкости место всегда продаются быстро, говорят эксперты. Наибольшим спросом пользуются помещения от 50 до 120 квадратных метров, а некоторые технологии и дизайна. «Простоя помещения, которые находятся в части жилого комплекса, на расстоянии пешеходной зоны и движения, а также имеют неудобный вход», — говорит руководитель отдела коммерческой недвижимости est-a-Tet Елена Стала.

Арендные ставки на первых этажах зависят от класса объекта и интенсивности движения. Минимальные ставки составляют 3-8 тысяч рублей за 1 квадрат. м в год. «В среднем можно говорить о стоимости аренды от 20 до 25 тысяч рублей за 1 квадрат. м в год в проекты комфорт-класса в жилых районах», - сказал ты так думаешь.

Выгодно ли вкладывать

Вложения в коммерческую недвижимость, в среднем, возвращаются в два-три раза быстрее, чем в жилье, - рассказал заместитель директора компании «Атриум» Мария Лицензии. Срок окупаемости таких инвестиций составляет семь-десять лет, - подчеркивает Олег ты так думаешь. «Если вам удалось купить жидкий объекта в начале строительства, доходность от аренды составит 7-8% в год, тем больше доход от будущей продажи жидкости», — говорит эксперт.

Если инвестор готов к более высокому риску, и имеет возможность инвестировать в недвижимость на 15 млн рублей, на коммерческие площади — хороший вариант для него, считает Мария Лицензии. Тем не менее, по его мнению, инвестиции в коммерческие помещения есть несколько трудностей.

Во-первых, чтобы зарабатывать деньги в сегменте коммерческой недвижимости нужен опыт, тогда как стать инвестором в жилую недвижимость может покупатель, который не имеет никакого знания о рынке. Во-вторых, поиск арендаторов коммерческой занимает больше времени.

«Количество потенциальных интересным является еще более низким, и, следовательно, работать в конкурентной среде. Иногда нужно идти навстречу клиенту и тратить дополнительные средства, например, при реконструкции», - говорит — Лицензия.

В-третьих, рынок коммерческой недвижимости является более чувствительным экономических катаклизмов — в отличие от рынка жилья, на который всегда будет спрос. В-четвертых, минимальный порог входа инвестора на рынке коммерческой недвижимости априори выше, чем на рынке жилья, по крайней мере, из-за большой площади помещений.

«Кроме того, инвесторы, торговые помещения, должен быть стратег, считает, Лицензии. — Одна из ошибок, которые делают многие инвесторы, это покупка торгового помещения, без учета долгосрочных перспектив развития проекта по освоению территории. В конце концов, оказывается, что улица, которая была основной в первые годы развития проекта, через пять-семь лет является вторичным и менее перехода. И это привело к снижению пешеходные и транспортные потоки, и, следовательно, к снижению ликвидности объекта. В результате, уровень рентабельности падает».

Привлекательность инвестиций в торговые помещения или квартиры на первом этаже с отдельным входом, которые могут быть использованы для коммерческой деятельности, во многом зависит от пешеходного трафика, - подтверждает руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Than. И не всегда для приобретения коммерческих помещений, чтобы положить его в прокат, оказывается, выгодно — не менее 30% таких объектов в новостройках, в течение трех-пяти лет, после строительства дома остаются вакантными,-отмечает он.

«На вторичном рынке ситуация аналогичная, — сказал Than. — В некоторых других местах, коммерческих помещений или часто меняются арендаторы, или объекты не могут долго оставаться невостребованными. Сегодня магазины не способны конкурировать с более прибыльными сети супермаркетов, которые активно популяризируются в последнее время».

Большинство инвесторов в недвижимость с небольших бюджетов, проще и безопаснее инвестировать в торговое помещение и в жилище, даже если это приносит меньшую доходность, считает Мария Лицензии. Если по каким-либо причинам, инвестор решает выйти из проекта, найти покупателя на квартиру гораздо проще, чем на торговой площади, что операторы предпочитают арендовать, а не приобретать в собственность.

Эксперты отмечают, что, как показывает практика, восемь из десяти покупателей, инвесторов все же рассматривается в качестве объекта-это жилье, опасаясь повторения кризиса 2014 года, эхо, которые все еще чувствительны для рынка коммерческой недвижимости.

Категория: Строительство